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　　近日、北京、深センなどの不動産市場の成約件数は明らかな回復を見せている。一方で、中国国家統計局のデータによると、2012年1―5月の住宅新規着工面積の前年同期比成長率は減少傾向にある。複数のアナリストは、長期的に見て、続く不動産市場の規制政策が既に着工状況に影響を及ぼしているとし、今後の不動産市場で供給不足が生じる可能性があり、これは不動産価格反転上昇の導火線になるだろうと指摘している。25日付中国証券報が伝えた。

◆着工の減少に複数の要因

　　国家統計局のデータによると、1―5月、中国の全国不動産開発投資額は2兆2213億元で、前年同期比18．5％増だった一方、2011年同じ時期の不動産開発投資額成長率は34．6％だった。1―5月、住宅新規着工面積は5億3882万平方メートルで、前年同期比8．2％減となった。

　　不動産市場の周期と経済周期には大きな関連性があるため、経済の変動により、不動産市場の投資も不安定になり、その上、不動産市場規制政策がディベロッパーの融資を制限したために、住宅の着工の減少を続いた。

　　国務院発展研究センター金融研究所の研究員である巴曙松氏は自身の著書で、「規制政策後の不動産の着工が乏しい要因は三つある。まず、不動産の開発周期は比較的長く、通常3年ほど必要であること。規制政策が実施されているが、開発周期と供給チェーンが長いことにより、不動産企業の経済周期と政策の不確定さに対応する柔軟性が抑制された。ディベロッパーはしばしば着工を見合わせ、土地の購入を減らすことでやがて来るかもしれないリスクに備えた。

　　次に、銀行の貸付、前受け金、資本市場のプロシクリカリティがディベロッパーのキャッシュフローの打撃を大きくしたこと。規制政策が始まると、厳格な貸付規制と販売の萎縮が投資回収速度の低下を招き、ディベロッパーの資金源に構造性の変化が生じた。そして三つ目に、土地価格の上昇がディベロッパーの逆サイクル的な投資のリスクを拡大したこと。地方政府財政は既に土地使用権の譲渡による収入に依存している。土地価格の上昇により、ディベロッパーは規制政策が敷かれている状況の中で、合理的な価格で土地を購入することが難しくなり、着工と投資の成長が圧迫を受けている」との見方を示している。

　　巴氏は「毎回、不動産の規制政策は、不動産価格とディベロッパーの資金循環の規制を主に行ってきた。これは同時に、次の段階において住宅の供給が減少することを意味し、一度、住宅の需給が正常な状態に戻れば、不動産価格は再び新たな上昇軌道に乗り、『規制、供給減少、新たな住宅価格上昇』という悪循環が生じることになる」と見ている。

◆強まる供給縮小懸念

　　中国国際金融有限公司（ＣＩＣＣ）の研究報告書によると、1―5月、ディベロッパーの資金源のうち、自己資金は前年同期比16．3％増加し、割合は42．5％に達した。中国国内の貸付の増加率は8．5％と更なる低下を見せ、割合は18．4％だった。手付金と前受け金は4．0％減少、個人による抵当貸付は2．9％減少し、減少幅はそれぞれ2．3ポイント、2．4ポイント縮まっている。5月の抵当貸付総額は前月比14．3％増加し、前月比20．3％増の売上高の増加幅に比べ、依然回復は遅い。実際、資金チェーンの断裂は規制の過程でディベロッパーが直面する主なリスクである。今後の不動産市場の供給に不足が生じることは、全く根も葉もないことでもない。

　　上海易居研究院の楊紅旭副院長は「2年間続いている不動産市場の規制政策が、ディベロッパーの資金チェーンに影響を及ぼすのは必然のことであり、ディベロッパーの投資の鈍化を招き、次の段階の不動産価格の上昇に伏線が張られた状態となった」と述べ、「需要と供給の関係から言えば、最近の不動産市場の着工の減少は、正に今後の不動産価格の上昇を暗示しており、価格上昇を後押しする要因となることは間違いない」との見方を示した。また、楊氏は「仮に規制政策で需要が抑制されれば、将来、不動産の供給が減少しても、価格上昇は起きないことも否定できない」とも指摘している。

　　楊氏は「将来、保障性住宅（政府補助のある低中所得者用住宅）により商品住宅（一般の分譲住宅）の供給不足を補うことは期待できない。なぜなら、保障性住宅はほんの一部の商品住宅の需要しか補うことはできず、完全に取って代わることは不可能である。現在の状況からすれば、2013年下半期或いは2014年には、分譲住宅の供給に不足が生じる可能性がある。実際、2008年の不動産投資の減少が2009年、2010年の不動産価格の上昇を招いた要因の一つだったという事実もある」と述べた。（編集担当：陳建民）

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